連云港市物業服務企業內控機制考核辦法

 連云港市物業服務企業內控機制考核辦法（試行）

為進一步規范我市物業服務企業經營行為，強化企業自身建設，提升物業服務企業服務水平，切實維護廣大業主的合法權益，促進我市物業管理市場的健康發展，根據國務院《物業管理條例》、建設部《物業服務企業資質管理辦法》、《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

一、考核對象

全市行政區域內已取得物業服務企業資質（含外埠來連備案企業）的物業服務企業。

二、考核內容

內控機制考核內容包括：接受屬地政府及主管部門指導與監督、物業行業市場秩序、企業建設與管理、物業管理制度完善、服務人員從業要求、與業主溝通交流及與業主自治組織關系、精神文明建設等七項內容。

以上具體考核內容詳見《連云港市物業服務企業內控機制考核內容及評分標準》(附件1)。

三、考核原則

（一）過錯處罰原則。指物業服務企業在存在過錯的情況下，才能對其進行扣分。

（二）公平公正原則。堅持實事求是，依法依規辦事，堅決杜絕講私情或暗箱操作問題。

（三）年度與重點考核相結合原則。市、縣區兩級主管部門原則上每年對企業考核一次，也可根據投訴、企業日常管理情況對部分企業進行抽查。

四、考核辦法

（一）考核主體與組織。分縣區物業管理行政主管部門及市物業管理行政主管部門兩級考核?？h區級考核由企業所在地縣區物業管理行政主管部門會同屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織。市級考核由市住房局負責組織實施?？己私M成員可由物業管理行政主管部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）人員組成，也可邀請其他城市物業行業專家、屬地人大政協代表、業主委員會成員代表、物業服務企業代表等，組成考核組進行考核。

（二）考核方法?？己瞬扇‖F場檢查、個案監督及日?？己讼嘟Y合的方式?？h區對所屬企業考核面不低于80%（含免予考核企業），市級考核由市住房局組織或委托市物業協會組織實施，以抽查為主，抽考面每年不少于企業總數的15%，抽查應堅持隨機性、均衡性和重復性原則；個案監督主要由接到信訪投訴的單位組織對特定小區涉嫌存在違規行為展開的監督考核；日?？己藨⒁饧皶r性并保存好相關依據。

經考評組確定，符合下列條件的物業服務企業本年度可以免于考核：

1.企業管理工作上一年度獲市級及以上物業管理行政主管部門表彰的；

2.企業上一年度內控機制考核成績名列全市前十名的；

3.企業近一年內因管理服務創新獲市級及以上主流媒體正面報道、對行業發展有重大促進且管理的所有項目無屬實投訴的；

4.其它經市級主管部門認可的條件。

有下列因素之一的問題企業可以直接認定考核不合格：

1.企業不接受、不配合內控機制考核的；

2.企業超越資質許可范圍承接物業管理項目或違規轉包項目的；

3.企業未經物業管理行政主管部門批準擅自采用協議方式接管前期物業管理項目，或采取其它違規行為承接物業管理項目的；

4.企業被限制處罰后仍繼續承接新項目的；

5.企業未按合同約定，違規退出物業管理項目，不按規定辦理移交手續的；未按規定辦理物業服務合同備案手續的；

6.企業干涉、阻擾業主委員會成立，或存在暴力威脅業委會成員行為的；

7.企業發生重大責任事故，給業主造成人員傷亡或重大財產損失；企業發生重大群體投訴事件，在行業、社會造成惡劣影響的；

8.企業挪用專項維修資金、擅自改變物業用房用途的；

9.企業不及時履行勸阻、制止、報告違章搭建等違規行為的義務，造成嚴重后果的；

10.對市、縣區、街道（鄉鎮人民政府）的整改指令拒不執行或整改不到位的；

11.市、縣區物業主管部門認定的其它情形。

（三）考核程序。

1.現場檢查?？己巳藛T對企業進行現場檢查時，企業應派專人配合，也可請小區業主委員會成員參與檢查，檢查情況記入《物業服務企業內控機制考核檢查情況通報》(附件2)；

2.考核結果反饋?？己酥黧w根據考核人員的現場考核情況，對照考核標準進行評分，并對存在問題的企業發放《物業服務企業內控機制考核整改通知書》(附件3)；

3.考核結果公布?？h區主管部門應在規定時間完成，并及時將《XX縣區XX年度物業服務企業內控機制考核情況報告》、所有被考核企業的《物業服務企業內控機制考核檢查情況通報》表復印件，于每年11月底前報市住房局物業處，其中需市級主管部門獎懲的，應提出獎懲建議。

縣區主管部門可視情將考核結果在轄區范圍內向社會公布。市級考核在縣區考核的基礎上進行抽查，市級考核結果由市住房局每年公布一次，公布形式為行業內通報或媒體公示等。市級考核《通報》印發縣區主管部門存檔，并作為日常管理參考。

4.考核點評及獎懲。市住房局每年召開一次物業服務企業考核點評會，邀請各縣區物業管理行政主管部門分管物業管理工作的負責人及相關人員參加，研究決定對優良企業的表彰及對問題企業的處罰。

五、考核分值計算

總分=100-全年第1至7項考核累計扣分值。

六、考核獎懲

（一）實行警示制度。在內控機制考核中，被一票否決及扣分達15分的企業為考核不合格?？h區及市物業主管部門應向不合格的企業發出警示函，并記入《連云港市物業服務企業信用檔案管理系統》。凡考核不合格企業，縣區及市物業主管部門可對其作出年度內不得申請核定資質等級、不得參與本市內各類前期物業管理招投標活動、不得承接新的物業管理項目、不得參加各類物業管理相關的評優評先活動。物業服務企業及時整改并經過驗收合格后，由縣區主管部門報市主管部門批準后方可解除警示。

（二）行政處罰。在監督考核中發現物業服務企業違反法律、法規、規章有關規定的，依法予以行政處罰。

（三）物業管理招投標。物業服務企業在內控機制考核中的得分可作為前期物業管理招投標評定投標人誠信分值及業委會、物業管理委員會等選聘物業企業的重要依據。

（四）評先評優。各級應將內控機制考核得分作為評選優秀物業服務企業、對企業進行獎懲的重要依據。

本辦法自2013年9月12日起施行。

附件：

1.連云港市物業服務企業內控機制考核內容及評分標準

2.物業服務企業內控機制考核檢查情況通報

3.物業服務企業內控機制考核整改通知書

附件1：

連云港市物業服務企業內控機制考核內容及評分標準

 附件2：

物業服務企業內控機制考核檢查情況通報

考核組名稱：

此表經考核組填寫后，根據上級要求或考核部門決定，可在市、縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）相關部門或相關物業協會等部門單位間通報。

考核組成員簽字：

考核時間：     年    月   日

附件3：

物業服務企業內控機制考核整改通知書

考核組名稱：

考核部門蓋章：